Dit zijn de grootste vastgoedbezitters op de Haarlemse huizenmarkt

Met de huidige wooncrisis en de schaarste en het ellebogenwerk op de huizenmarkt rijst de vraag: van wie zijn de Haarlemse huizen op dit moment eigenlijk?© Illustratie Maarten Wolterink

Linda Gottmer en Nina Eshuis
Haarlem

Met de huidige wooncrisis, de schaarste en het ellebogenwerk op de huizenmarkt rijst de vraag: van wie zijn de Haarlemse huizen op dit moment eigenlijk? Haarlems Dagblad vroeg bij het Kadaster de top 100 vastgoedbezitters in de stad op. Dit zijn de grootste spelers.

Bijna de helft van de huizen in Haarlem is in het bezit van woningbouwcorporaties, vastgoedontwikkelaars en grote institutionele beleggers. Dat blijkt uit de inventarisatie van het Kadaster in opdracht van Haarlems Dagblad. Particuliere verhuurders bezitten 8 procent van de woningen in Haarlem. Sommigen daarvan hebben een bijzonder grote portefeuille.

Wie zijn deze woningeigenaren? We lichten er een aantal uit. Scroll tot onderaan dit artikel om de complete lijst te zien.

Corporaties aan de top

In de top vijf van huizenbezitters in Haarlem staan enkel woningbouwcorporaties. Ymere is de grootste en heeft 8.100 woningen. Daarna volgen Pré Wonen (7.800), Elan Wonen (5.200), de corporatie voor seniorenwoningen Woonzorg (274) en studentenhuisvester Duwo (172).

In totaal bezitten de corporaties bijna een derde (28 procent) van de Haarlemse huizenmarkt. Het overgrote deel hiervan is sociale huur, maar de corporaties verhuren ook een deel binnen de vrije sector.

Een grote pensioenbelegger op 6

Op plaats 6 staat Bouwinvest Residential Fund met 154 woningen. Bouwinvest is een grote institutionele belegger die door heel Nederland woningen bouwt en vervolgens verhuurt in opdracht van pensioenfondsen en verzekeraars.

Lees ook: Beleggers bezitten ruim 9.000 huizen in Haarlem, dat is 12 procent van de lokale woningvoorraad

Woningen zijn aantrekkelijke beleggingen voor dit soort bedrijven, omdat ze over het algemeen stabiele rendementen opleveren. In de lijst zijn meer vergelijkbare beleggingsfondsen te vinden, zoals Aegon op nummer 25 en Achmea op nummer 26.

Op dit moment bouwt Bouwinvest nog het een en ander in Haarlem. Zo zijn ze bezig met het project De Meester: meer dan 178 appartementen in het voormalig Noordzee College in de Kleverparkbuurt, waarvan de eerste later dit jaar worden opgeleverd. Ook het appartementencomplex Elements bestaande uit 190 woningen in Schalkwijk is gebouwd in opdracht van Bouwinvest. Omdat beide projecten nog niet zijn opgeleverd, zijn ze nog niet verwerkt in de cijfers van het Kadaster.

Frans Ludwig op 14

Bloemendaler Frans Ludwig (62) werkte ooit in de schoenenhandel, maar besloot zo’n twintig jaar geleden over te gaan naar het vastgoed. Inmiddels heeft hij een grote portefeuille woningen in Haarlem.

Zo is hij mede-eigenaar van het oude Brinkmanncomplex aan de Grote Markt waar nu 105 woningen worden gebouwd en kocht hij het al jaren leegstaande, voormalig rechtbankgebouw in de Jansstraat om er 74 woningen te bouwen, daarnaast in het archiefgebouw komen ook 15 appartementen. Ook elders in Nederland heeft hij veel panden, oude scholen of voormalig winkels. Allemaal met het idee ze om te bouwen tot woningen.

(Tekst gaat door onder de foto)

In de oude Brinkmannpassage in Haarlem centrum worden 105 woningen gebouwd.© Archieffoto United Photos/Touissant Kluiters

Onlangs hield de SP Haarlem een actie waarbij de partij aandacht vroeg voor de problemen op de woningmarkt. Ze bestempelden Frans Ludwig toen als huisjesmelker.

Ludwig: „Een huisjesmelker is mijn inziens iemand die woningen van de markt haalt en vervolgens voor een veel te hoge prijs doorverkoopt of verhuurt. Huizen worden dan illegaal opgesplitst in kleine studio's of kamers. Er wordt niet gelet op brandveiligheid, ze hebben een laag energielabel en gas, water en licht wordt gedeeld. Ik haal dat soort woningen juist van de markt en bouw ze om tot grotere appartementen. Ik ben dus eerder een concurrent voor de huisjesmelker. Ik heb een voorliefde voor historische en verouderde panden, die renoveer ik dan om er luxe huurwoningen in te bouwen met een hoog energielabel, eigen voorzieningen en nutsmeters. Alles volgens het bouwbesluit, bestemmingsplan en de brandveiligheidseisen.”

Ludwig realiseert zowel middensegment als sociale huurwoningen, daartoe verplicht door de gemeente. Bij nieuwbouwprojecten moet vaak dertig tot vijftig procent van de woningen sociaal zijn. Ludwig: „Door de hoge bouwkosten is de bouw van koopwoningen vaak verliesgevend. Huurwoningen geven op de lange termijn een stabiel rendement door de lage rente.”

Volgens de cijfers van het Kadaster heeft Ludwig een privébezit van 88 huizen in Haarlem en 151 in Nederland. Hij komt hiermee als eerste particuliere verhuurder naar voren in de top 100 van woningeigenaren in Haarlem.

Volgens Ludwig zijn deze cijfers niet volledig. In Haarlem telt hij 177 woningen in privébezit en 218 woningen met zijn bedrijf Ludwig Vastgoed. Dit verschil kan verklaard worden omdat Ludwig veel met met partners koopt en door de telwijze van het Kadaster, zie hiervoor het informatiekader Verantwoording. Ludwig is niet alleen actief in Haarlem. „Door heel Nederland laat ik panden verbouwen, zoals de oude V&D in Alkmaar.”

Hoorne Vastgoed op 19

Hoorne is de vaste vastgoedontwikkelaar van supermarktketen Vomar, maar bouwt ook veel woningen. Woonwijk De Remise in Haarlem-Zuidwest bijvoorbeeld. Sommige van de gebouwde woningen komen in de verkoop, andere in de verhuur. Een van de Haarlemse huurprojecten die Hoorne realiseerde is appartementencomplex New Harlem, vlakbij het Spaarne.

De woningen variëren van 35 tot 50 vierkante meter en hebben een huurprijs vanaf 750,- per maand, exclusief de servicekosten. In 2020 werd het complex opgeleverd.

Gerard van den Nouwland op 31

Gerard van den Nouwland is de achtste grootste particuliere huizenbezitter in Haarlem. Ook zijn broer Rinus en zoon Martin staan in de top 100. De familie Van den Nouwland kwam al eerder naar voren toen deze krant over de grootste huizenbezitters in de Haarlemse Transvaalbuurt schreef. De ondernemersfamilie ademt de Cronjéstraat. Broers Gerard en Rinus zijn er geboren en getogen, hun ouders waren winkelier en hadden meerdere huizen in de straat.

Volgens het kadaster bezit de familie nu 72 huizen in Haarlem, verdeeld over Gerard (33 huizen), Rinus (22 huizen) en Gerards zoon, Martin (17 huizen). De meeste van deze huizen bevinden zich in en om de Cronjéstraat, waar de familie vandaan komt. De familie kocht ze en verbouwde ze waar nodig om ze geschikt te maken als huurwoningen. Ook bezitten ze meerdere winkelpanden in de Cronjéstraat.

Wybren van Haga op 47

Wybren van Haga (55) is oud-VVD-kamerlid, oud-FvD-kamerlid en huidig kamerlid van zijn eigen partij Belang van Nederland (BVNL). Daarnaast is hij pandjesbaas. Hij bezit 38 panden in Nederland, waarvan 24 in Haarlem, blijkt uit de cijfers van het Kadaster. Daarmee is hij de veertiende grootste particuliere huizenbezitter in Haarlem. Ook bezit Van Haga vastgoed via zijn bv Sjopperdepop.

Van Haga laat weten in Haarlem 24 woningen als privébezit te hebben, en 17 in bezit van zijn bedrijf. Dit verschil kan onder meer verklaard worden door de manier van tellen door het Kadaster (zie hiervoor ’Verantwoording’ onderaan dit verhaal).

Sommige woningen zijn wellicht niet officieel gesplitst, geeft hij aan. ,,Dan is het een kadastrale eenheid bestaande uit twee woningen.”

Een opmerkelijke reactie. In 2017 kwam het Tweede Kamerlid al in de publiciteit omdat bleek dat in zijn pandjes in Amsterdam te veel huurders woonden, zonder splitsingsvergunning. Om deze verhuur te legaliseren, zegde de VVD'er huurcontracten op.

(Tekst gaat door onder de foto)

Wybren van Haga© Foto ANP

Zijn vastgoedportefeuille bouwde hij op toen hij ging ondernemen. ,,Ik werkte bij Shell en ik zag mezelf niet mijn hele leven in loondienst blijven. Ik wilde ondernemen en zonder passief inkomen erbij, is dat lastig”, zegt Van Haga. ,,Ik had ook wel eens aandelen gekocht, maar raakte iedere keer mijn geld kwijt. Investeren in bedrijven is high risk, high reward.”

In Delft woonde hij in een studentenhuis dat in bezit was van een paar jongens die er ook woonden. ,,Ze verdienden niet veel, maar wel stabiel. Daar zijn mijn ogen geopend.”

Nederland telt bijna twee miljoen bedrijven, benadrukt Van Haga. ,,Al die ondernemers bouwen niet direct pensioen op, maar moeten het op een of andere manier zelf regelen. Maar ook als je wat jonger begint en je koopt een winkel of woning in plaats van een nieuwe BMW, dan vind ik daar niks mis mee. Dat is gewoon passief inkomen, daar heb je eerder hard voor gewerkt.”

Verantwoording

Dit verhaal is gemaakt met behulp van cijfers van het Kadaster en met financiële steun van het Haarlems Mediafonds. Het Kadaster heeft de telling van grote woningeigenaren uitgevoerd door verschillende bestanden aan elkaar te koppelen. Dit is complex, omdat er aan percelen en woningen soms meerdere rechthebbenden zijn verbonden. In dat geval is de rechthebbende met het grootste aandeel aangewezen als hoofdeigenaar.

De aantallen in deze lijst zijn een indicatie van het daadwerkelijke bezit van de gepresenteerde eigenaren. Van natuurlijke personen heeft het Kadaster enkel de achternaam geleverd, Haarlems Dagblad kon aan de hand daarvan sommige huizenbezitters achterhalen.

Woningen die nog moeten worden opgeleverd zijn niet meegeteld. Vastgoed dat geregistreerd staat als winkel of bedrijfspand wordt ook niet meegeteld. Van grote vastgoedbezitters kan de volledige portefeuille lastig vast te stellen zijn, omdat hun bezit soms verdeeld wordt over verschillende bv’s en soms ook privébezit is.

Wilt u reageren? Stuur een e-mail naar: stadsredactie@haarlemsdagblad.nl

Box 3

Huizen aankopen als natuurlijk persoon (NP) in plaats van als bedrijf (NNP) gebeurt regelmatig. Belastingtechnisch is dat tot nu toe namelijk gunstig. Bij particulieren belanden de huuropbrengsten in box 3, de vermogensbox. Tot voor kort werd de winst uit vermogen belast aan de hand van een fictief rendement. Veel mensen maakten meer winst dan het rendement waar de Belastingdienst mee rekende, en die winst bleef dus onbelast.

Op 24 december 2021 deed de Hoge Raad de uitspraak dat de manier waarop de Belastingdienst vermogen in box 3 belast, in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Het kabinet komt in de voorjaarsnota vóór 1 juni met een besluit over hoe dit te veranderen.

Meer nieuws uit Haarlem

Ombudsteam

Ons Ombudsteam springt in de bres voor de consument.