Gaatje in huizenbubbel China

Nanska van de Laar

Clay Sun (38) woont op de derde verdieping van een typisch Chinees nieuwbouwappartement. Meteen achter de voordeur sta je in de woonkamer, pal ernaast liggen de slaapkamers en de badkamer. De deur naar de ’zonnekamer’ waar de was voor het raam te drogen hangt, staat open. Centraal in de kamer staat een zwarte leren hoekbank, en naast de keukendeur staat een levensechte, porseleinen hond. „Dit is niet echt mijn stijl”, verklaart Sun. In zijn eentje woont hij op deze Shanghaise compound.

Zijn vrouw Li Hong (33) en dochter Ming (1) wonen in Beijing, bij zijn schoonouders. Omdat Clay zijn baan bij een ontwerpbureau in Shanghai niet wil opgeven, neemt hij eens in de twee maanden de trein naar de hoofdstad. „Gelukkig heeft China veel korte vakanties”, grapt hij.

Onverzadigbare lust

Het is naar Chinese begrippen een beetje vreemd dat een man van 38 nog geen eigen huis bezit. Dat weet Sun en daarom kocht hij onlangs samen met zijn ouders een ’eigen’ huis. Naast een hypotheek had hij namelijk ook de opbrengst van hun huis nodig. Het nieuwe huis ligt dichter bij Li Hongs ouders in het dure centrum van Beijing. Maar bij die aankoop deed Sun iets wat tot nu toe onmogelijk was: hij onderhandelde. En het lukte zowaar om een paar procent van de prijs af te krijgen.

In de 70 grootste Chinese steden daalde de huizenprijs in september ten opzichte van het jaar ervoor, gemiddeld met 1,1 procent. De laatste keer dat de huizenprijzen daalden, was in december 2012: toen zakten ze met 0,1 procent. Naar schatting is een kwart van het Chinese BNP afhankelijk van de huizenmarkt.

Omhooggestuwd

Alles bij elkaar leunt maar liefst zo’n 80 procent van de economie op de onverzadigbare lust naar huizen, weet Patrick Chovanec, een Amerikaanse vastgoeddeskundige die jarenlang in Beijing woonde. Volgens hem is het een onnatuurlijke behoefte: „De prijs wordt omhooggestuwd door kopers die nooit zoveel geld zouden betalen voor een huis waar ze ook echt in willen wonen.”

Woontorens verrezen het afgelopen decennium als beleggingsobjecten. Worden appartementen in de stadscentra vaak wel verhuurd, buiten de stad staan ze tussen onaantrekkelijke moerassen, industriegebieden of modderige bouwterreinen onbewoond te wachten tot ze voor veel geld (door)verkocht worden. Deze zomer stond ruim een vijfde van de Chinese woningvoorraad leeg. In absolute aantallen komt dat neer op bijna 49 miljoen huizen.

Kans

Toen de overheid in de jaren negentig mensen in de steden de mogelijkheid gaf om hun huis te kopen, grepen velen hun kans. Clay Sun had het niet zien aankomen. „Je kreeg van de overheid een huis toegewezen en de huur was laag. Geld dat je over had, zette je op de bank.” Hij nipt van zijn thee. „Een vriend vertelde destijds dat hij zijn huis wilde kopen en een lening moest nemen bij de bank. Dat was de eerste keer dat ik hoorde over leningen.”

Samenleving is ontwricht

Zelf woonde Sun lang bij zijn ouders. Hij groeide op in een hutong, een van de vele oude woonwijken in Beijing die plaats moesten maken voor peperdure woontorens. Als twintiger concentreerde hij zich op zijn baan als ontwerper. Geld lenen durfde hij niet. Met lede ogen zag hij zijn vriend rijk worden en door de jaren heen méér huizen kopen. Inmiddels heeft 21 procent van de bevolking meer dan één huis en hebben de dalende huizenprijzen weinig effect meer op de rijkdom van die allereerste huizenkopers.

De huizenbubbel heeft de samenleving ontwricht, schrijft de Amerikaanse wetenschapper Kaiji Chen in het rapport ’The great housing boom of China’, dat afgelopen augustus uitkwam bij de Federal Reserve Bank of Saint Louis. Jonge mensen moeten iedere stuiver opzij zetten om te sparen voor een eigen huis, in China het bewijs van een succesvol leven. ’De groeiende huizenprijzen verslechteren ook de ongelijkheid tussen arm en rijk’, schrijft Chen.

Hoog

’Groei wordt aangewakkerd door de hogere middenklasse die het meeste profijt heeft van de economische ontwikkeling. Aan de andere kant kunnen de lagere inkomens geen eigen huis betalen’. „De prijzen van de huizen zijn te hoog,’ zegt Sun. Als voorbeeld noemt hij het huis van zijn ouders, dat hij voor ze verkocht. Het werd gebouwd in 1990 in het centrum van Beijing. Bijna 20 jaar geleden kochten zijn ouders het van de overheid voor 160.000 yuan (18.800 euro). Nu was het maar liefst 5,6 miljoen yuan waard: 659.000 euro. Toch is dat volgens de statistieken een fractie lager dan wat het huis vorig jaar waard was.

Greencard

Die dalende huizenprijs betekent niet automatisch dat de huizenbubbel barst, stelt econoom Kaiji Chen. ’Dat barsten hangt af van verschillende factoren, zoals de verwachting die investeerders hebben van overheidsbeleid’. De regering zal iets moeten doen om de bubbel te laten leeglopen, want uiteen spatten heeft economische en financiële gevolgen die nauwelijks te overzien zijn.

Zo is de grondprijs van die moerassen en modderige bouwterreinen waarop de hoogbouw neergezet wordt, gestegen tot onrealistische hoogten. Daar hebben veel lokale overheden last van, nu de vastgoedprijzen dalen. Bovendien komen tal van aanverwante sectoren door de afnemende vraag in de problemen, te beginnen met grondstoffenleveranciers, machinebouwers, aannemers en bouwvakkers.

Bubbel

Er is meer, schrijft Chen: ’Een groeiende bubbel verlaagt de stimulans om te investeren in de private sector. Met een laag risico, lage instapkosten en weinig technologie kun je door in huizen te investeren hoge winsten behalen’. Veel productieve high-tech bedrijven staken hun geld in de vastgoedmarkt in plaats van in onderzoek en ontwikkeling.

Dat is op termijn schadelijk voor de economie. De regering moet kiezen tussen het gereguleerd laten leeglopen van de bubbel of het verder stimuleren van investeringen in de huizenmarkt, wat de prijzen verder zal doen oplopen. Om de vraag wat aan te wakkeren zijn eerdere restricties op tweede en derde hypotheken weer versoepeld.

Persoonsregistratie

Sinds september geven staatsbanken korting op een hypotheek voor de eerste woning. Dat laatste is niet per se een slechte ontwikkeling, want mensen die écht in hun koophuis gaan wonen, kunnen de wankelende huizenmarkt een zachte landing bieden.

Een probleem dat die oplossing tegenwerkt is de hukou, de persoonsregistratie. Clay zou niets liever willen dan met zijn gezin in Shanghai wonen, ware het niet dat de hele familie in Beijing geregistreerd staat. Zijn ouders en schoonouders hebben regelmatig medische zorg nodig. En zijn dochter komt alleen in Beijing in aanmerking voor een plekje op een basisschool.

„Wie lang in Shanghai woont, kan aanspraak maken op verandering van hukou. Maar het is erg lastig want er wonen hier al zoveel mensen.” Sun grapt: „Sommigen zeggen dat het lastiger is dan een Greencard voor de Verenigde Staten te krijgen.”

Een paar maanden geleden kondigde de regering aan het hukou-beleid te versoepelen zodat mensen zoals Clay Sun in de stad van hun keuze een huis kunnen kopen. Het zou een stap zijn in de richting van een gezonde huizenmarkt, gebaseerd op vraag naar woonruimte, in plaats van naar investeringsobjecten. En dat is een flinke opsteker voor de Chinese middenklasse.

Meer nieuws uit frontpage

Ombudsteam

Ons Ombudsteam springt in de bres voor de consument.