Het leek haar een gelukkige vondst. Nikkie* (29) kwam eind vorig jaar een advertentie tegen voor een huurwoning in de Transvaalbuurt, een Haarlemse volkswijk ten noorden van het station. Ze zou een studio van ruim 40 vierkante meter voor zichzelf hebben. Op vijf minuten fietsen van de Haarlemse binnenstad en naast de populaire winkelstraat Generaal Cronjéstraat. Voor een prijs van 900 euro inclusief gas, water en licht hoefde ze er niet lang over na te denken. Ze bezichtigde, ontmoette de verhuurder en tekende het huurcontract.

Een maand later staat ze op de stoep voor Cronjéstraat 1A. In dit voormalig winkelpand houdt Stichting !Woon elke week een spreekuur voor huurders uit de buurt. Op verzoek van Haarlems Dagblad gaat Nikkie een keer langs. Zij is blij met haar huurwoning. Een goede deal, vindt ze. Maar vinden de huurexperts van !Woon dat ook?

(Tekst gaat door onder de foto)

In Nederland zijn in de loop der jaren steeds meer huizen verkocht aan particuliere investeerders, die de woningen verhuren. Zo ook in de Transvaalbuurt. In 2010 werd 78 procent van de huizen in de buurt nog verkocht aan mensen die er ook echt zelf gingen wonen. In 2020 was dat nog maar 59 procent. Het is een landelijke trend die tot problemen kan leiden: door het gebrek aan huurwoningen en het grote aantal woningzoekenden hebben verhuurders vrij spel.

Lees ook: In de Transvaalbuurt belanden steeds meer huizen in handen beleggers. Zij bezitten nu 20 procent. Hoe komt dit? En wie zijn deze verhuurders?

In de Transvaal leidt een deel van de verhuur dan ook al jaren tot misstanden, zoals illegaal gesplitste huizen, hoge huurprijzen en achterstallig onderhoud. Daarom riep de gemeente in 2017 de hulp in van !Woon.

(Tekst gaat door onder de afbeelding)

Delano Bruijnesteijn ondersteunt sinds kort de huurders in de Transvaal namens !Woon in het kantoor in de Cronjé. Nikkie is bij hem aangeschoven. Zijn collega zet filterkoffie. Op tafel staan koekjes en liggen flyers met informatie van de gemeente en nieuwsbrieven uit de buurt. Bruijnesteijn bestudeert vanachter zijn laptop Nikkies contract. „Je hebt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd”, zegt hij tegen haar. „Wist je dat?”

Het betekent dat ze na het ondertekenen nog zes maanden heeft om de huurprijs eventueel omlaag te krijgen via de Huurcommissie. De Huurcommissie is een door de overheid ingestelde onafhankelijke commissie die geschillen tussen huurders en verhuurders over de huurprijs en woonruimte beslecht en waar nodig een nieuwe huurprijs vaststelt. Nikkie hoort het aan en schudt haar hoofd: „Dit wist ik niet.”

Splitsen

Bruijnesteijn zoekt Nikkies adres op. „Hm, ja. Dat dacht ik al”, zegt hij. „Een splitsingsgevalletje. Waarschijnlijk is dat zonder vergunning gedaan.” Nikkie knikt bedenkelijk. Ze woont in een deel van een eengezinswoning, vertelt ze. In het huis worden meerdere studio’s los verhuurd.

Bruijnesteijn knikt. Vaak hebben huurders in die gevallen samen één deurbel, één voordeur en één brievenbus. Soms wordt ook een thermostaat gedeeld, vertelt hij. Dan regelt een van de huurders de temperatuur voor het hele huis. Bruijnesteijn ziet in zijn systeem dat Nikkies huis maar een officieel adres en WOZ-waarde kent, dan weet hij meestal al genoeg.

(Tekst gaat door onder de foto)

Het ’splitsinggevalletje’ van Nikkie is geen uitzondering in de Transvaal, het gebeurt veel. In de buurt zijn bijna geen huizen in het bezit van woningcorporaties. De gemeente heeft daardoor weinig grip op wat er speelt.

Het opsplitsen van woningen heeft twee gezichten. Enerzijds biedt het een snelle oplossing voor de woningnood omdat snel en makkelijk meer woonruimtes worden gerealiseerd. Anderzijds kunnen buurten erdoor veranderen. Per vierkante meter wonen er door woningsplitsing ineens meer mensen. Dat kan gepaard gaan met geluids- en parkeeroverlast en een rommelig straatbeeld.

Om deze reden zijn gemeenten in veel buurten ertegen. Ook in veel Haarlemse buurten, waaronder de Transvaal, is daarom een splitsingsverbod ingevoerd. Er worden dan geen vergunningen meer verleend aan woningeigenaren die een huis willen ombouwen tot meerdere appartementen. Woningsplitsing kan alleen nog illegaal.

Puntensysteem

„Laten we het puntensysteem erbij pakken”, vervolgt Bruijnesteijn. „Dan kunnen we bepalen wat je maximale huurprijs zou mogen zijn.” Nikkie schuift haar stoel ervoor aan. Een vragenlijst volgt. Hoeveel vierkante meter heb je voor jezelf? Hoe lang is je aanrecht? Heb je een mengkraan? Een dubbele wasbak? Is je badkamer betegeld? Nikkie beantwoordt alles zo goed als ze kan.

„Je woning krijgt waarschijnlijk rond de 84 punten”, zegt Bruijnesteijn na alles berekend te hebben. „Dat staat gelijk aan een kale huurprijs van 427 euro.” Nikkie kijkt verbaasd. ,,Dat is 350 euro minder dan ik nu betaal.” Bruijnesteijn knikt: „Dat klopt.”

(Tekst gaat door onder de foto)

Nikkie valt even stil. Bruijnesteijn: „Veel om over na te denken, zie ik?” Nikkie: „Als ik al teveel betaal, geldt dat zeker weten ook voor veel vrienden en kennissen.” Bruijnesteijn knikt: „Huurders zijn blij met wat ze kunnen krijgen. Verhuurders hebben een luxepositie: zodra iemand lastige vragen stelt, kunnen ze makkelijk denken: voor jou tien anderen. En maar weinig huurders stappen na het tekenen van een contract op de huurcommissie af waardoor de situatie niet snel verandert.”

Ook Nikkie twijfelt. „Aan de ene kant wil ik natuurlijk graag een lagere huur en zou ik meer willen sparen. Maar ik heb geen zin in gedoe met mijn verhuurder.”

Huurders op één

Afhankelijk van de situatie helpt Bruijnesteijn huurders na het eerste gesprek bij het spreekuur met het opstellen van een plan van aanpak. Soms is dat een brief schrijven naar de verhuurder over het verhelpen van de schimmel op de muur, soms is dat de gang naar de Huurcommissie.

In het geval van Nikkie, kan de illegale woningsplitsing de situatie nog bemoeilijken. „Gaan jullie hier nou een melding van maken?”, vraagt ze. „Nee”, stelt Bruijnesteijn haar gerust. „We geven het niet door aan de gemeente zonder toestemming van de huurder, maar we werken wel intensief samen. De gemeente voert zelfstandig onderzoek uit naar de woningen in de buurt.

Gemeenten onderzoeken illegale woningsplitsing door naar het aantal inschrijvingen op een adres te kijken, of door simpelweg deurbellen te tellen. Woningeigenaren die zonder vergunning splitsten, krijgen eerst een waarschuwing en de mededeling dat de woning en bewoning zo snel mogelijk moet worden teruggebracht naar oude staat. Of ze moeten een vergunning aanvragen - indien dat kan. Gebeurt dat niet, dan volgt er een boete. Die begint bij 7.500 euro en loopt op tot 20.500 euro. In de praktijk stapt de verhuurder in zo’n geval vaak naar de huurders toe met de mededeling dat ze het huis uit moeten, waarna de woning wordt verkocht.

Niet geliefd

Het werk van !Woon maakt Bruijnesteijn en zijn collega’s niet geliefd bij veel verhuurders. Een van de grotere verhuurders in de Transvaalbuurt wil zich, hetzij anoniem, uitlaten over de huursituatie in de buurt. „Vroeger was het verhuren van huizen heel normaal. Een veilige belegging: mensen met een eigen winkel verdiende er hun pensioen mee. Vandaag de dag worden we neergezet als criminelen en ’huisjesmelkers’.” Hij snapt wel waar dat vandaan komt; er zijn uitbaters actief die het verpesten voor de rest. „Ik lever nette huizen en heb goed contact met al mijn huurders.”

Beleggers zijn in zekere zin ook belangrijk voor veel gemeenten, legt hij uit. „In oudere wijken zijn vaak verwaarloosde woningen te vinden. Het kost dan veel geld deze woningen weer in goede en karakteristieke staat op te knappen. Starters hebben dat niet, of hebben het er niet voor over. Beleggers kunnen dit wel.”

(Tekst gaat door onder de foto)

Desalniettemin heeft hij geen goed woord over voor Stichting !Woon en vindt hij het puntensysteem van de huurcommissie belachelijk: „Dan heb ik net een peperdure verbouwing laten doen en heeft een huurhuis een prachtige nieuwe badkamer met regendouche, of een luxe nieuwe keuken. Maar dan verdient de woning volgens het puntensysteem niet meer punten en is een hogere huur dus ’illegaal’. Er wordt niet gekeken naar de details.”

Ook van huurders die naar de huurcommissie stappen heeft hij geen hoge pet op. „Ik denk dan: je hebt toch zelf het contract getekend? Daarmee geef je akkoord een specifieke huurprijs te betalen voor een specifieke woning. Dan moet je niet achteraf gaan zeuren.”

Paar weken later

Na een gesprek op het spreekuur, zoals Nikkie had, kunnen Bruijnesteijn en zijn collega’s nog een bezoek thuis brengen bij de huurders om preciezere metingen te doen. Als dan wederom geconstateerd wordt dat de huurprijs te hoog is, kunnen huurders naar de Huurcommissie gaan.

Voor huurders is dit vaak een lastig besluit, stelt Bruijnesteijn. Enerzijds willen ze de band met hun verhuurder niet beschadigen, anderzijds maakt een paar honderd euro per maand veel verschil voor de gemiddelde huurder.

Amsterdam loopt voor

Stichting !Woon is sinds oktober 2017 actief in de Transvaalbuurt in Haarlem. Sinds oktober 2017 zijn er 133 procedures opgestart, waarvan 92 procent met een positief resultaat voor de huurder is afgerond, stelt de stichting zelf. De gemiddelde huurverlaging was 217 euro per maand.

In de Transvaal is de situatie zoals die tien, vijftien jaar geleden in Amsterdam was, ziet Bruijnesteijn. In de hoofdstad wordt al jaren structureel aandacht besteed aan huurrechten door organisaties als !Woon. Het heeft voor verbetering van het gedrag van verhuurders gezorgd, claimen ze.

Vanaf 2022 is het spreekuur van !Woon niet alleen voor bewoners van de Transvaal. De gemeenteraad stemde afgelopen jaar in dat het voor alle Haarlemmers toegankelijk moet zijn. Voorlopig is er geld voor een jaar.

*Nikkie is een gefingeerde naam, haar leeftijd is aangepast. Haar volledige naam is bekend bij de redactie.

Lees ook: In de Transvaalbuurt belanden steeds meer huizen in handen beleggers. Zij bezitten nu 20 procent. Hoe komt dit? En wie zijn deze verhuurders?